부동산 버블 붕괴 임박, 부동산버블 붕괴시 살아날 길은?
평온한 인생은 풋옵션과 인버스 몰빵해 놓고, 주식과 부동산이 폭삭 망하기를 기도하는 풋이나 인버스 쟁이도 아닙니다. 또한 부동산 버블 붕괴론자도 아닙니다. 다만 지금 부동산 시장이, 버블 붕괴 전 일본과 비슷한 것 같아, 폭풍전야처럼 걱정스럽습니다.
세계 2위의 일본 경제가 무너져내리는 방아쇠가 일본의 부동산 버블 붕괴였습니다. 일본 부동산 버블붕괴 원인은 세 가지가 겹쳐서 발생했다고 봅니다.
1) 공급과잉,
2) 급격한 금리 인상,
3) 과격한 정책 혹은 무모한 정책, 세 가지가 맞물려, 망가졌습니다.
아래 그림은 부동산 버블붕괴 전에 일본 부동산과 한국 부동산 비교 정리한 내용입니다.
한국은 대출 총량제 외에 징벌적 세금이란 종부세까지, 일본보다 훨씬 가혹한 수요 억제 정책을 쓰고 있습니다.
반면 일본은 부동산을 잡기 위해, 부동산 가격을 20%는 떨어트리겠다고 금리를 폭풍처럼 올려버렸습니다.
일본 부동산 버블 붕괴후, 경제가 녹아내린 한참 후에, 당시 정책을 집행했던 대장성 간부들이 울면서 정책의 오류로 국민에게 고통을 준 걸 사죄하더군요.
일본은 금리를 너무 빨리 올렸고, 부동산이 붕괴되어 경제가 녹아 내릴 때는 이자를 너무 늦게 내렸어요. 일본 부동산 버블 붕괴 원인은 금리 정책 오류도 컸습니다.
물론 당시 일본과 다른 점도 몇 가지 있습니다.
1) 현재 금리가 1% 수준
2) 담보대출 한도가 일본보다 적다
3) 우리 경제가 당시 일본보다 더 취약하고, 부동산 가격도 당시 일본보다는 덜 올랐다.
평온한 인생이 한국 부동산 버블 붕괴를 2023년으로 예상하는 근거는 세 가지입니다.
1) 2022년까지는 대선과 지방선거, 공약 기대감으로 매수세 유지되지만, 2023년에 기대감 소멸되고 매수세 약화
2) 2023년에 미국의 금리 인상 후유증으로 우리나라 주택 담보 대출 금리도 6%가 넘어가고,
3) 2023년 이후 공급 물량 확대 시작
즉 공급은 늘어나고, 금리는 오르고, 개발 기대감 소멸, 그리고 징벌적 종부세 등 강력한 수요억제책이 맞물리는, 2023년부동산 버블 붕괴가 걱정됩니다.
혹시라도, 부동산 버블 붕괴 시 살아남을 방법을 고민해 봐도, 별로 뾰족한 방법이 없더군요. 천하에 큰 비가 내리면, 젖지 않는 땅을 찾는 게 어려운 것 같아요.
그나마 생각해 볼 수 있는게, 이자 부담을 줄이기 위한 부채 축소, 실거주 한 채 외에는 (감당할 수 있을 만큼) 주택수 줄이기. 특히 수도권 먼 신도시에 부동산 매수는 피할 필요가 있다고 봅니다
(일본도 버블 붕괴 시, 지방과 동경 외곽 신도시부터 먼저 녹아내리기 시작했거든요). 일본의 유령도시가 된 다마신도시 등을 봐도, 외곽 신도시 투자는 피하는 게 좋을 것 같습니다.
그외 한국 주식을 줄이고, 미국 주식 갈아타기, 달러나 금 적립식 매수로 유사시 우산 정도는 마련할 수 있지 않을까 싶습니다. 비트코인 등 코인 투자는 잘 모르겠습니다(미국이 괜찮으면, 일부는 헤징이 될 수도).
참고로 이글은 저의 뇌피셜이니, 이렇게 생각하는 의견 정도로 가볍게 넘어가 주시면 감사하겠습니다. 더 좋은 방법을 아시면, 댓글로 공유해요.